Translate this Page

Rating: 2.6/5 (828 votos)

ONLINE
1






 

    

 

 

  


INVESTIMENTO CERTO

INVESTIMENTO CERTO

       https://img.comunidades.net/nhr/nhrmanutencao/images.jpg      INVESTIR EM MANUTENÇÕES É INTELIGENTE!           

 

*  Muito se fala sobre manutenção predial, mas pouco ainda se conhece sobre esta atividade. Setor relativamente recente no país, este ramo da engenharia está ganhando força, compondo assim um novo mercado. Segundo dados da ABRAMAN – Associação Brasileira de Manutenção – estima-se que a manutenção predial movimente anualmente cerca de R$ 10 bilhões, com perspectiva de crescimento de 7% ao ano nos próximos cinco anos. Ou seja, um mercado em franco crescimento.

*  A manutenção predial depende de experiência, práticas específicas e alta tecnologia para seu exercício. Esta ação cobre todos os aspectos de infra-estrutura da edificação, zelando pela integridade dos sistemas elétrico, hidráulico, sanitário, ar condicionado, comunicação, incêndio e de segurança. Cuida também do aspecto civil da edificação, promovendo a conservação e eventualmente localizando deficiências estruturais da construção, que com o passar do tempo possam se traduzir em risco para a segurança do imóvel. E ainda, faz com que antigas construções, ou unidades prediais em natural processo de degradação, aumentem seu valor patrimonial e de rentabilidade, com a introdução de modernos equipamentos de ponta, diminuindo assim, os custos de operação e manutenção.

*  Esta prática não só é capaz de solucionar, de imediato ou progressivamente, problemas rotineiros antes que se tornem graves. Uma a manutenção predial correta e tecnicamente executada garante a segurança e a saúde da população. Dependendo do fluxo de pessoas, seja em áreas comerciais como em residenciais, a ameaça de um incêndio ou desabamento pode resultar numa tragédia.

*  Atualmente a manutenção programada contratada já é uma idéia consagrada no Brasil. Estatísticas revelam a redução de 95% nas ocorrências de princípios de incêndio e 100% de confiabilidade operacional, com a conseqüente redução de custo. Para que isto se torne possível, os trabalhos programados de manutenção consistem, em muitos casos, em inspeções e verificações que, apesar de aparentemente simples, podem evitar altos custos de reforma. Em outros casos, serviços de limpeza corretos e utilização de produtos e equipamentos adequados, aumentam seguramente a vida de sistemas e materiais de acabamentos.

*  Para facilitar a programação desses serviços, é necessário estabelecer critérios gerais para manutenção que são devidamente orientados, e servem como referência à edifícios de padrão comum. Edifícios de características especiais, seja em termos de projeto, seja em termos de materiais utilizados ou mesmo em usos específicos, deverão ter um detalhamento maior, principalmente no que se refere aos quadros de serviços e periodicidades.

*  Assim como em certos sistemas e equipamentos onde a segurança e o funcionamento preciso são essenciais, os serviços de inspeção e vistorias programados pela manutenção preventiva devem ser realizados, independentemente de um defeito já estar aparente. Peças e elementos construtivos que já demonstram fadiga ou imperfeições, devem ser substituídos antes do problema se agravar. *Inicialmente, os serviços de limpeza predial devem ser realizados regularmente em todas as dependências do edifício. Todos os componentes construtivos (internos ou externos) necessitam de conservação, mesmo que em periodicidades diferentes.

*  Para iniciar um trabalho sistemático de manutenção programada, deve-se analisar criteriosamente a função do edifício, determinando todos os sistemas que o compõem: estrutura, paredes, cobertura, pisos, instalações elétricas, instalações hidráulicas, telefonia e informática, e outros sistemas e equipamentos. A partir daí, é necessário recolher-se o maior número possível de informações a respeito desse sistema, seja suas características técnicas, época de sua instalação, histórico de serviços de manutenção eventualmente efetuados, necessidades técnicas de manutenção, especificadas pelo construtor ou fabricante do componente e outros dados relevantes. É importante manter contratos de manutenção com as empresas fornecedoras de equipamentos mais sofisticados como elevadores, ar condicionado, geradores, dentre outros.

*  Em seguida, é necessário determinar claramente as funções de todas as suas partes. Essas partes devem ser relacionadas e estudadas separadamente a partir de suas características construtivas, tipo de uso, situação atual, necessidade de intervenção imediata ou reforma geral.

*  A partir da montagem de um quadro onde todos esses elementos estejam dispostos e organizados, é possível organizar os trabalhos de forma sistemática, determinando-se assim a periodicidade de cada inspeção e os custos globais dos serviços.

 

Como organizar a manutenção preventiva

 

*  Determinar um local compatível com as dimensões da edificação, onde seja possível reunir elementos gráficos relativos aos prédios, centralizar os trabalhos de manutenção, reunir os funcionários do setor e onde possam ser guardadas ferramentas e equipamentos de pequeno porte. É aconselhável que se estruture uma pequena biblioteca técnica a respeito dos materiais e serviços que são executados regularmente.

Equipe

*  Designar um funcionário que seja capacitado para acompanhar os serviços, trabalhar com programações, relacionar-se com empresas de serviços técnicos, que tenha conhecimentos mínimos sobre instalações prediais, e coordene pequenas equipes de trabalho. Sugere-se também que outros funcionários afetos à área de manutenção sejam reunidos em torno de uma equipe que deverá ser dimensionada em função da área construída da unidade, da complexidade de seu sistema construtivo e do tipo de uso da edificação. Como referência, o índice mínimo de 1 funcionário para cada 2.500m² de área construída, podendo variar em função dos critérios anteriormente citados.

Equipamento

*  Desde que o controle desses serviços possa ser informatizado, haverá um ganho sensível em termos de rapidez, eficiência e redução de custos. Quando não, um bom controle através de quadros, cronogramas e fichas é aceitável. Ferramentas usuais e equipamentos já incorporados nos serviços que já vêm sendo feitos são básicos, além de um pequeno estoque de produtos de conservação e peças de reposição imediata.

Serviços

*  Serviços que ultrapassem o âmbito da manutenção preventiva devem ser contratados com firmas especializadas.

Declarações:

*  "É lamentável que ainda algumas empresas privadas contratam reformas quando a situação do imóvel começa a apresentar sintomas de degradação. É como internar um doente que nunca cuidou da saúde. E a Administração Pública, com exceção de alguns Órgãos, só agora começa a praticar com mais ênfase a manutenção predial. É preciso conscientizar os responsáveis pela administração dos imóveis, das vantagens de se implantar um plano de manutenção, e os benefícios que sua aplicação acarreta ao longo do tempo. "

*  "Sabemos que a manutenção predial está em franco desenvolvimento, com perspectiva de crescimento de 7% ao ano nos próximos cinco anos.  Mesmo assim, é preciso fazer com que aconteça uma mudança cultural que deverá ser feita a médio e logo prazos através de campanhas de conscientização, para com a necessidade de uma boa rotina de manutenção no bem que nos traz diariamente o recurso para fazermos de nossa vida comercial e social, uma conquista cada vez mais satisfatória”.

*  Para isso dependemos de um Programa de Manutenção Predial que passe obrigatoriamente pela preparação, por uma Empresa especializada e bem conceituada no mercado, de um "Projeto Básico de Manutenção Predial". Esse Projeto inclui os serviços especializados de Operação e Manutenção Técnica Preventiva e Corretiva nas instalações elétricas, estabilizadas e aterradas, lógicas, no-breaks, estabilizadores eletrônicos de tensão, sonorização, hidrossanitárias, ar condicionado, rede interna de telefones, de proteção e combate a incêndio, etc. Com base nesse projeto, será feita a contratação dos serviços de forma competente e segura.

*  Uma vez que é feita a manutenção correta, ela aumenta a vida útil dos equipamentos e das instalações em geral, quase sempre dobrando sua vida útil e proporcionando segurança, conforto e economia para seus usuários e consumidores finais, caracterizando-se num bom investimento. Existe uma máxima entre experientes gestores que diz: "Um edifício que recebe manutenção preventiva sempre é igual a um edifício novo, pois tudo funciona maravilhosamente bem"

 

Att.      https://img.comunidades.net/nhr/nhrmanutencao/nome_da_imagem_3.jpg.png